Servidão
Conforme o Código Civil, em seu artigo 1225, inciso III, a servidão, se trata de um direito real, regulamentado pelo mencionado código, no título dos direitos reais, sendo considerado como princípio de “numerus clausus”, ou seja, princípio da taxatividade.
Desta feita, “os direitos reais não podem ser objetos de livre convenção das partes, que não podem por si mesmas, criá-los, por estarem vinculados aos tipos jurídicos que a norma jurídica colocou a sua disposição”.
(DINIZ, Código Civil Anotado, 2012, p.871).
Das Servidões
Artigo 1.378 – A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Define-se a servidão como direito real sobre um imóvel o qual se impõe um ônus a determinado prédio em favor de outros. Pode se dizer que a servidão, é um direito acessório da propriedade inseparável desta e perpétua, possui função econômica com a finalidade de corrigir desigualdades existente entre prédios aumentando a utilidade do prédio dominante.
A servidão uma vez registrada no Cartório de Registro de Imóveis se consolida como direito em favor do proprietário do imóvel dominante e mesmo ocorrendo a mudança de proprietário do prédio serviente essa não poderá ser desconstituída.
Artigo 1.383 – O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Como o próprio artigo faz questão de explicar, o dono do prédio serviente deverá respeitar o uso normal e legítimo da servidão. Havendo por parte do proprietário do prédio serviente, qualquer embaraço no sentido do exercício do direito de servidão, o proprietário do prédio dominante, poderá vale-se de ações próprias no intuito de fazer valer seu direito.
Artigo 1.385 – Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
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1oConstituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
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2oNas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
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3oSe as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
A instituição do exercício de servidão deve ater-se as necessidades do prédio dominante, pois não tem o espoco de agravar encargos ao prédio serviente. A servidão compreende finalidade certa, não podendo ser ampliada, havendo necessidade de ampliação, o serviente terá direito a ser indenizado.
Artigo 1.387 – Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Apesar de seu caráter perpétuo a servidão tem seus modos de extinção, que somente produzirão efeito valendo “erga omnes” com o cancelamento do registro, com exceção para a desapropriação.
No caso do prédio dominante vir a ser hipotecado o credor deverá consentir o cancelamento da servidão.
Artigo 1.388 – O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Conforme o artigo 1.388 do código Civil, a servidão poderá ser extinta, pelos meios judiciais, independente do consentimento do proprietário do prédio dominante, pela renúncia pela impossibilidade de se exercer a servidão ou pelo resgate.
Pela renúncia; quando o dominante assim declara a intenção de afastar a servidão, essa extinção independe de autorização do serviente;
Pela impossibilidade de exercer a servidão; essa poderia se dar, por exemplo, quando o prédio dominante, que faz a retirada de água do prédio serviente, constrói um poço artesiano em sua propriedade;
Pelo resgate, quando, proprietário do prédio dominante faz uma renúncia expressa, convencional e onerosa, se dá mediante escritura pública registrada por ambos interessados, constando o preço da liberação, sua quitação e a autorização para o cancelamento.
Artigo 1.389 – Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.
A servidão ainda pode ser extinta pela reunião dos prédios pelo mesmo domínio; por não serem mais necessárias ou pelo desuso, cabendo ao dono do prédio serviente o direito de cancela mediante comprovação da causa extintiva.
A servidão de passagem e a passagem forçada não se confundem. A primeira é direito real de coisa alheia. A passagem forçada é direito de vizinhança, imposto pela lei por ter o proprietário o prédio encravado, mas isso será um tema para abordagem futura.