Quem paga IPTU: Locador ou Locatário?
Inicio de ano, férias, mas nem tudo são flores, daqui a pouco as contas batem a sua porta, dentre elas o IPTU. Mas afinal, quem paga? O proprietário ou o inquilino?
Vamos a uma breve introdução sobre o tributo em questão!
O IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano. Previsto no Código Tributário Nacional – CTN em seus artigos 32 a 34. Os artigos que normatizam já são auto explicativos,vejamos:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial URBANA tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
…
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
…
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Já na Constituição, artigo 156, inciso I, o conceito é mais enxuto “ Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana”.
Bem, o imposto de competência dos Municípios, tem como fato gerador a propriedade, mas preste atenção, nem sempre a obrigação tributária é do proprietário, poder ser também do locatário/inquilino.
Apesar da Constituição e do próprio Código Tributário Nacional preverem o pagamento pelo proprietário, quando o dono resolve alugar o imóvel pode fazer previsão contratual e cobrar o IPTU do inquilino.
No artigo 25, da lei de Inquilinato (8.245/91), há a previsão em que, uma vez atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Mas preste atenção, fique atento a previsão contratual e se o locador já pagou o IPTU a vista e com desconto, pois não poderá haver a cobrança parcelada e com juros do locatário, devendo ser realizada da mesma maneira que foi paga. E veja, você como inquilino, jamais deverá o imposto antes da entrega das chaves, pois configura abuso, mesmo que previsto no contrato. A obrigação de pagar o IPTU, que possui como base de cálculo o ano fiscal, deve ser na proporção dos meses em que cada um (locador/locatário) teve de fato a titularidade do bem. Caso haja a cobrança ilegal, segundo entendimento pacifico dos tribunais, deve haver a devolução dos valores pagos indevidamente.
Para a segurança do Locador, exija sempre do inquilino cópia do pagamento do tributo, pois é o nome do proprietário que irá constar na divida ativa, acarretando ao contribuinte impossibilidade de abrir contas e tomar empréstimos na rede bancária, de utilizar o limite do seu cheque especial e de participar de licitações públicas. Além disso, uma eventual restituição do Imposto de Renda fica bloqueada, só sendo liberada após o pagamento total do débito ou o seu parcelamento.
O não-pagamento do IPTU implica em quebra de contrato e o inquilino pode até mesmo ser despejado e terá de arcar com a multa e os gastos da ação.
E quando o imóvel é bem de família, pode ser penhorado para quitar a divida?
Bem, a regra é que quando um imóvel for bem de família, este bem não pode ser utilizado para quitar dividas do seu proprietário, uma vez atendida as exigências, o bem de família é uma forma de segurança para o proprietário e para a sua família não ficarem desabrigadas em caso de eventual inadimplência .
Dado esse breve conceito, muito já se discutiu sobre a impenhorabilidade do bem de família ser absoluto, salienta-se que nossos tribunais tem entendido que essa restrição não é alcançada quando não houver o pagamento de dividas tributárias relativas ao próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), poderá perder o bem de família sim!
Vejamos:
TJ-RS – Apelação Cível AC 70064710452 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 11/06/2015
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. PARCELAMENTO REFERENTE A OUTROS DÉBITOS. IMÓVEL. IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. EXCESSO DE PENHORA. INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS PASSÍVEIS DE CONSTRIÇÃO. 1. O parcelamento firmado pelo executado refere-se a outros débitos de IPTU, e não àqueles ora em execução. 2. Descabe a alegação de impenhorabilidade do imóvel destinado à residência da executada, porquanto a dívida em execução diz respeito justamente ao IPTU daquele bem. Inteligência do artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90. 3. Quanto à alegação de excesso de penhora, inexistindo outros bens penhoráveis, não há como reconhecer o referido excesso, já que o executado deixou de indicar bens em substituição. Precedentes. NEGADO SEGUIMENTO AO APELO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC. (Apelação Cível Nº 70064710452, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 03/06/2015).
O entendimento do STJ é no sentido de não permitir o bloqueio do bem de família, porém, em casos peculiares, tem-se criado uma exceção baseada no comportamento de má-fé da parte devedora:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO IMÓVEL.
IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3º DA LEI 8.009/90.
- O inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/1990 foi redigido nos
seguintes termos:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”
- A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01.
- O raciocínio analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inciso IV do art. 3º, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp.203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.)
- Recurso especial a que se nega provimento.
Portanto, dada a importância do IPTU, se atenha as suas peculiaridades e não deixe de pagar!
Por: Ana Beatriz Saraiva de Oliveira –
Colunista do site